Rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires
Loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel promulguée par le Dahir n° 1-80-315 (17 safar 1401) (B.O. 21 janvier 1981).
Loyer
Les loyers des locaux mentionnés à l'article premier, meublés ou non, ainsi que de leurs dépendances, tels que caves, garages, cours, jardins, sont fixés librement entre les parties. Tout locataire a le droit de demander la révision du loyer, par voie de justice, dans un délai de trois mois à compter de la date du bail, s'il estime que le prix du bail ou celui de la sous-location ne correspond pas, manifestement, à la rémunération légitime du capital représentant la valeur actuelle de l'immeuble et du capital réellement investi, ou est hors de proportion avec les avantages ou les utilités que la situation des lieux loués et les conditions de leur aménagement sont de nature à procurer au locataire, soit pour son habitation, soit pour l'exercice de sa profession.
Le demandeur en révision qui abuse du droit qui lui est reconnu par l'alinéa précédent et qui succombe dans sa demande peut être condamné à payer des dommages et intérêts au bailleur variant entre 1 et 3 mois de loyer
En sus du montant du loyer, le preneur est tenu au remboursement au bailleur, sur justifications, des prestations et fournitures relatives à l'usage des lieux loués ou au règlement d'une indemnité forfaitaire pour charges locatives telle qu'elles sont énumérées par la réglementation en vigueur; faute d'accord entre les parties, cette indemnité est fixée par le juge.
Sous peine de nullité de la clause, le bailleur ne peut exiger du preneur au moment de l'entrée dans les lieux, le versement d'un cautionnement supérieur au montant d'un mois de loyer à titre de garantie du règlement du loyer ou de dédommagement pour des dégâts abusifs occasionnés par le preneur dans les lieux loués. Ce cautionnement est restitué au preneur lorsqu'il quitte les lieux après s'être entièrement acquitté de ses obligations.
Nonobstant toute convention contraire, la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par le bailleur ou le preneur chaque fois que des transformations ont été apportées aux spécificités et caractéristiques des locaux loués de nature à modifier les conditions sur la base desquelles le montant du loyer a été fixé. Toutefois, la demande en révision du loyer n'est pas recevable, nonobstant toute clause contraire, avant l'expiration d'une période de trois ans au moins à compter de la date de conclusion du contrat de bail ou de la dernière révision intervenue en vertu du premier alinéa du présent article.
Le juge tient compte, pour la fixation du nouveau loyer, des modifications apportées aux spécificités et caractéristiques des locaux loués en prenant en considération l'emplacement de l'immeuble, sa valeur réelle, son ancienneté, le degré de confort, l'état d'entretien et les conditions économiques générales. L'ensemble de ces éléments doit être apprécié et évalué au jour de la demande. Il ne sera pas tenu compte pour la fixation du nouveau loyer des réparations locatives prévues par l'article 639 du code des obligations et contrats effectuées par le preneur.
La révision du loyer prend effet à la date convenue par les parties ou si elle a été ordonnée en justice, à compter du jour de la demande. En attendant la décision définitive du juge en révision du loyer, celui-ci continue à être réglé au prix ancien. La décision définitive en révision du loyer est exécutoire sans qu'il y ait besoin de recours pour régler la différence entre les deux loyers.
Fin du Loyer
Le congé est notifié, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit dans les formes prévues par les articles 37, 38 et 39 du code de procédure civile, soit par les huissiers de justice conformément à la loi n° 41-80 portant création et organisation d'un corps d'huissiers de justice promulguée par le dahir n° 1-80-440 du 17 safar 1401 (25 décembre 1980). La date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception ou la date de notification par le greffe ou l'huissier de justice est considérée comme le point de départ du préavis du congé.
Si le locataire refuse le congé, soit expressément, soit tacitement, en se maintenant dans les lieux après l'expiration du délai de préavis, le bailleur peut saisir le tribunal pour prononcer, s'il y échet, la validité du congé et l'expulsion du locataire ou de l'occupant de son chef.
Le bailleur n'est pas tenu d'adresser le congé prévu dans les articles 8 et 9 de la présente loi dans les cas prévus à l'article 692 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et contrats ainsi qu'en cas de cession ou de sous-location par le locataire des locaux loués sans l'accord du bailleur
Le juge peut, également, prononcer la validation du congé s'il a été donné en vue d'une reprise des lieux par le bailleur pour s'y loger ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré ou des bénéficiaires éventuels du legs obligatoire institué par les articles 266 et suivants du Code du statut personnel et successoral.
La demande en validation du congé pour les motifs mentionnés à l'article précédent n'est recevable qu'à condition :
* Que les locaux aient été acquis par le bailleur trois ans au moins avant le congé ;
* Que le bailleur, ses ascendants ou descendants, suivant le cas, n'occupent pas déjà un logement leur appartenant et suffisant à leurs besoins normaux. Ces deux conditions ne sont pas applicables lorsque le bailleur offre de reloger le preneur dans un local d'égale importance, aux mêmes conditions et pour un loyer similaire.
La validation du congé est de droit lorsque la démolition ou des réparations importantes sont jugées nécessaires. Dans les deux cas, le locataire aura priorité pour réintégrer les lieux après réparation ou reconstruction à condition, sous peine de déchéance, d'user de ce droit dans les deux mois qui suivent l'avis donné par le bailleur. Le bailleur doit aviser le locataire deux mois avant la terminaison des réparations ou de la construction par l'un des modes indiqués au 1er alinéa de l'article 10 ci dessus. Il sera tenu compte, pour la fixation du nouveau loyer, soit par accord des parties, soit par décision judiciaire, des dépenses et aménagements effectués et du capital investi.
En cas de validation du congé, et sauf si cette validation intervient pour faute du locataire, le bailleur devra payer au locataire évincé, outre ses frais de déménagement justifiés, une indemnité représentant six mois de loyer au dernier taux payé par le locataire
Si le motif se révèle inexact une fois que le locataire a quitté les lieux, soit involontairement à la suite du congé, soit à la suite d'une décision de validation, le locataire a droit à des dommages-intérêts correspondant au préjudice subi par lui du fait de son éviction.
A défaut de congé ou si le congé n'est pas validé, le bail, qu'il ait été à l'origine à durée déterminée ou indéterminée, se poursuit sans détermination de durée au profit du locataire. En cas de décès du locataire, le bail se poursuit :
* Pour les locaux à usage d'habitation, au profit de son conjoint et de ses descendants et ascendants qui étaient légalement à sa charge et vivaient effectivement avec lui à la date de son décès ;
* Pour les locaux à usage professionnel, au profit de ses conjoint, descendants ou ascendants s'ils continuent à y exercer la profession à laquelle les lieux loués étaient affectés.
Sous-Location et De la Cession de Bail
Par dérogation aux dispositions de l'article 668 du dahir formant code des obligations et contrats, toute cession du bail ou sous-location par le preneur des locaux d'habitation ou à usage professionnel, quelle que soit la forme de la cession ou de la sous-location, est interdite sauf :
* Stipulation contraire dans le contrat de bail ;
* Accord écrit du bailleur ;
* Si le cessionnaire ou le sous-locataire utilisera le local loué pour exercer la même activité professionnelle que le preneur initial y exerçait.
Sauf preuve contraire, est considérée comme cession ou sous-location l'occupation des lieux loués par un tiers lorsqu'elle se poursuit pendant plus de trois mois consécutifs. Le cessionnaire ou le sous-locataire est considéré comme occupant le local loué sans droit ni titre. Le bailleur peut dans ce cas saisir le juge des référés pour demander le congé. Le bail initial est résilié de plein droit lorsque le congé est ordonné. Les décisions rendues en vertu du présent article ne sont pas soumises aux dispositions de l'article 24 ci-après.
Lorsque la cession de bail ou la sous-location n'est pas interdite en vertu de l'article précédent, le bailleur est appelé à concourir à l'acte. A cet effet, le locataire lui notifie soit par acte en la forme prévue aux articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, son intention de céder son bail ou de sous-louer les locaux. Si le bailleur refuse de concourir à l'acte ou omet de répondre dans un délai de trente jours de la réception de cette notification, il est passé outre.
Lorsque le prix de la sous-location est supérieur à celui de la location principale afférent à la partie sous-louée, le bailleur a droit à une augmentation correspondante du loyer principal. En cas de désaccord sur cette augmentation ou, d'une façon générale, sur les conditions de la cession de bail ou de la sous-location, il est statué par le juge à la requête de la partie la plus diligente.